又進入雨季，不少頂樓的住戶又開始擔心起墻面滲水的問題。滲水問題在我們生活中十分常見，引發(fā)的矛盾糾紛也挺多。遇到類似問題到底該如何解決呢？
王強在邛崍某小區(qū)購買了一套商品住房,2016年交付后，王強立馬進行裝修，2017年，他搬入新家。然而，他成為有房一族的愉悅還沒有消散，房屋的墻面就出現(xiàn)滲水問題。王強感到頭大，他找到小區(qū)的物業(yè)公司要求處理。經(jīng)專業(yè)工程師傅檢查，王強家墻面滲水是由于外墻防水問題導致家中滲水。
物業(yè)公司表示，將聯(lián)系開發(fā)商做處理。王強聲稱，如果不處理好，自己就不再交物業(yè)費。物業(yè)公司則稱將按照相關(guān)程序處理，如果王強不交物業(yè)費，物業(yè)公司將對王強家斷水斷電。王強也不認可物業(yè)公司斷水斷電的做法，場面一度陷入僵局。
最終，在小區(qū)業(yè)主委員會的溝通下，物業(yè)公司承諾對接開發(fā)商，一周內(nèi)對滲水問題提出處理方案，雙方散場。一周后，開發(fā)商對王強家外墻的滲水問題進行了處理。
滲水問題是否屬于質(zhì)量問題？
滲水問題在我們?nèi)粘Ｉ钪械拇_實有發(fā)生，但是是否屬于質(zhì)量問題就要具體分析了。比如有些滲水是由于樓上業(yè)主裝修或使用不當造成的，這種就不屬于質(zhì)量問題。像質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的因外墻防水層、樓頂防水問題造成的滲水現(xiàn)象，我們認為是存在質(zhì)量問題的。
房屋的質(zhì)保期到底有多久？
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，在正常使用條件下，如屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期通常為5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程通常為2年。建設(shè)工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。
房屋尚在質(zhì)保期內(nèi)，如果物業(yè)公司排查后是因為防水未做到位出現(xiàn)的滲水，應(yīng)該怎么處理？
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。
簡單來說，就是如果房屋在保修期和保修范圍內(nèi)，且非人為損壞的，由開發(fā)商承擔維修義務(wù)。但也要注意，如果住戶不當使用或擅自改動結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔保修責任。
如果房屋已經(jīng)過質(zhì)保期，發(fā)生滲水又該如何處理？
按照《四川省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，在房屋保修期滿后，房屋專有部分由業(yè)主承擔維修義務(wù)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔維修義務(wù)，大修、中修可以使用小區(qū)的住宅專項維修資金。像屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間等都屬于住宅共用部位。
住宅專項維修資金在使用上有哪些程序？
按照《成都市住宅專項維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，專項維修資金應(yīng)專項用于小區(qū)內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。同時根據(jù)《民法典》最新規(guī)定，專項維修資金使用應(yīng)由業(yè)主共同決定，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可使用。
通常來說，已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會作為使用申請人；未成立業(yè)主委員會但選聘有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為使用申請人；未成立業(yè)主委員會且未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)主體不履職（無法履職）的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）作為使用申請人。
如果滲水是樓上裝修或者使用不當導致的該怎么辦？
如果樓上業(yè)主確因裝修或使用不當造成樓下住戶出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，已構(gòu)成侵權(quán)法律關(guān)系。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，侵權(quán)行為危及他人人身、財產(chǎn)安全的,被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權(quán)責任。如果漏水原因確為樓上造成，而不配合或不及時修補，受損業(yè)主可先通過社區(qū)、街道進行調(diào)解。若樓上業(yè)主仍然不配合，受損業(yè)主可以先自己請施工隊進行修補并保留相關(guān)證據(jù)，并向法院提出訴訟，通過法院要求樓上鄰居進行賠償。
業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)就不交物業(yè)費的行為是否可�。课飿I(yè)公司能否斷水斷電？
根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)公司支付物業(yè)費。物業(yè)公司已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)公司可以提起訴訟或者申請仲裁。但是物業(yè)公司不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
作為業(yè)主可以通過哪些渠道來維護自己的合法權(quán)益？
如果小區(qū)業(yè)主有依據(jù)認為物業(yè)公司履職不到位，可以向小區(qū)所在地住建部門和街道辦事處投訴，當?shù)刈〗ň趾徒值篮藢崒賹嵑罂梢载熈钗飿I(yè)公司限期改正，逾期未整改的將扣減企業(yè)信用分。業(yè)主還可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司進行交涉，也可以聯(lián)名提請召開業(yè)主大會，并有權(quán)選擇服務(wù)更好的物業(yè)公司。
物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理是無數(shù)瑣碎工作的系統(tǒng)組合，但并非小區(qū)內(nèi)所發(fā)生的事情都是物業(yè)公司的職責任務(wù)。希望業(yè)主們能夠正確認知物業(yè)，在物業(yè)管理活動中積極履行業(yè)主義務(wù)，模范遵守業(yè)主公約，客觀公正地對待物業(yè)管理，多一些理解和包容，共同努力把小區(qū)建成一個和諧美好的家園。
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