前幾天修師傅到一個小區(qū)去給緊急排險，因為每年春風乍起的時候，這個小區(qū)的保溫系統(tǒng)總是會掉幾片，大家看視頻好像A4紙那么大的一塊，但實際上起步就是一層樓的高度。這就造成業(yè)主們極大的不安。那天業(yè)委會主任問我一個問題，我們可以起訴建設單位嗎？他去查了一下，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照還沒注銷，辦公室還在。
我說，我對法律不太熟悉，從法理上來說似乎可以，但是實踐層面上應該很難，至今還沒有看到一起這方面的成功判例。
首先說法理，我們國家從JGJ 144-2004 《外墻外保溫工程技術規(guī)程》實施之日開始，就規(guī)定了外墻外保溫系統(tǒng)“在正確使用和正常維護的條件下，使用年限不應少于25年”，這也成為建筑節(jié)能領域的共識，以后所有的標準、規(guī)程都是蕭規(guī)曹隨。也就是說，從建筑科學的角度，大家認可外墻外保溫系統(tǒng)的壽命就應該是25年，在正確使用和正常維護的條件下，使用年限內(nèi)出現(xiàn)開裂、空鼓、脫落、滲漏，就是豆腐渣工程，建設單位應該負一定的法律責任。
但在實際執(zhí)行過程中，由于法律的懲戒條款和社會倫理導向的缺失，這個“二十五年使用年限”成了一紙空文。
近十五年來，外墻外保溫的開裂、空鼓、滲漏、脫落、甚至火災等質(zhì)量通病不絕于耳。造成大量人身、財產(chǎn)損失，但工、民建筑的業(yè)主在面對這些突如其來的災禍的時候，往往很難得到法律救助。因為外墻外保溫工程雖然規(guī)定了25年的壽命門檻，但是住建部門和相關協(xié)會并沒有請求國家的立法機關在制定民法典或其他法律法規(guī)的時候規(guī)定怎樣制裁施工“達不到25年壽命”建設單位和分包單位。所以業(yè)主們面對這一類豆腐渣工程很難討個說法。即便過了五年質(zhì)保期的第二天出事，你也無計可施。
甚至有些外保溫工程壓根沒想挺到二十五年，我多次報道沈陽一些高層建筑使用的泡沫混凝土外墻保溫系統(tǒng)，造成多次脫落、反復上新聞熱搜的案例。實際上遼寧省相關地標說的明明白白，泡沫混凝土只能用在高度24m以下的建筑，但現(xiàn)實施工中卻用在近100m的高層建筑上。但違規(guī)的人拿錢走了，啥事沒有。
這不由地讓人想起漢高祖劉邦當年在關中約法三章：“殺人者死，傷人及盜抵罪”。我們把這十個字當成最簡潔的法律文本，規(guī)定了三個法條：殺人的犯罪分子需要償命，把人打傷或者盜竊需要接受一定的刑罰。這么簡單的法律也體現(xiàn)出“罪刑法定”的原則，規(guī)定了違法、犯罪需要承受相應的代價。而到了21世紀的今天，我們的外墻外保溫工程這么多不合格的工程，卻因為沒有法律懲戒措施，始作俑者沒有任何的賠償。
我們看看其他國家的一些情況，上世紀美國的遇上了建筑外墻的“滲漏危機”，在90年代中期，有些居民發(fā)現(xiàn)安裝了外保溫系統(tǒng)的房屋出現(xiàn)滲漏，于是大家紛紛去法院告保溫系統(tǒng)供應商。甚至在北卡羅來納州引起了一場集體訴訟。1999年底，美國房地產(chǎn)建筑協(xié)會（(National Association of Home Builders)研究中心監(jiān)定了滲漏原因：一則是水蒸氣遷移形成的結(jié)露。二則是門窗洞口、穿墻管、電源插座、屋面防水等其他建筑節(jié)點與外保溫系統(tǒng)的不兼容造成的。這些訴訟導致了大部分保險公司拒絕為外墻外保溫系統(tǒng)供應商承保，即便有公司承保，價格也很高。所以從2009年開始，美國新的法規(guī)規(guī)定外保溫系統(tǒng)需要有排水槽，穿墻管等部位的密封處理。
最后我想說一下中國業(yè)主最尷尬的法律處境；如果建筑外墻出現(xiàn)脫落，造成人身財產(chǎn)損失的，業(yè)主們還要集體承擔后果。
《民法典》第1253條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。而《民法典》第273條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務。
也就是說民用住宅建筑的外保保溫修期已過， 且小區(qū)有物業(yè)公司，物業(yè)公司對于小區(qū)建筑物的共有部分有檢查維修的責任，如果出現(xiàn)脫落造成人身財產(chǎn)損失，物業(yè)公司作為管理人就需要承擔責任。同時，還要根據(jù)具體情況判斷業(yè)主是否承擔責任。但若小區(qū)沒有物業(yè)公司，也無法確定外保溫脫落是人為原因造成的，將由業(yè)主集體承擔責任。
如果不是民用建筑，而是商用、辦公用、工業(yè)建筑、農(nóng)村或城鎮(zhèn)自建房的外保溫脫落造成人員、財產(chǎn)損失的，必然是業(yè)主單位擔責。
這也形成了業(yè)主們需要往下負責，往上追不了責的尷尬局面。
來源： 修師傅大講堂 作者：修成鐵
