棚改始于2009年，但國(guó)家真正開(kāi)始加大棚改力度是在2012年9月份。彼時(shí)國(guó)家就明確定義棚改是“重大民生工程，也是發(fā)展工程”。更要求各地在棚改時(shí)要“更好地體現(xiàn)住房居住屬性”，切實(shí)把惠及數(shù)億人的民心好事辦好辦實(shí)。
國(guó)家為什么如此重視棚改？總的來(lái)說(shuō)，主要是棚改的意義重大：不僅對(duì)改善住房困難群眾居住條件發(fā)揮重要作用，同時(shí)還兼顧完善城市功能、改善城市環(huán)境的好處，更對(duì)補(bǔ)上房地產(chǎn)發(fā)展短板、擴(kuò)大住房有效需求等大有裨益。
2015年對(duì)棚改來(lái)說(shuō)更加不同尋常，因?yàn)檫@一年，棚改政策迎來(lái)了升級(jí)換代：棚改補(bǔ)償模式由實(shí)物、貨幣安置并重，轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，即棚改由1.0進(jìn)入2.0。說(shuō)白了，棚改1.0時(shí)代，拆遷補(bǔ)償安置的方式是“發(fā)房”，而棚改2.0是“發(fā)錢”——棚改拆遷不再給被拆遷戶房子，而是直接發(fā)放現(xiàn)金，讓老百姓自己到市場(chǎng)上去購(gòu)買商品房。
這種棚改安置補(bǔ)償方式的好處也是非常明顯的：既解決了開(kāi)發(fā)商2013-2015年瘋狂建房造成的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，又創(chuàng)造了大量剛性購(gòu)房需求，更主要的是，“貨幣化安置”方式讓被拆遷戶手里都握有充足的資金。
有機(jī)構(gòu)核算過(guò)，棚改貨幣化補(bǔ)償模式比實(shí)物安置模式成本要高30%左右。有人可能會(huì)好奇，為什么這種棚改拆遷的模式成本更高，反而地方卻更能接受呢？歸根結(jié)底在于央行推出的“抵押補(bǔ)充貸款”創(chuàng)新性政策工具，解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)其實(shí)是資金流形成了一次完整的閉環(huán)：央行-國(guó)開(kāi)行-地方-被拆遷居民，然后地方再通過(guò)高價(jià)賣地，把收回的土地出讓金償還國(guó)開(kāi)行-央行。
公開(kāi)資料顯示，僅2015年-2018年4年時(shí)間，全國(guó)棚改總量就達(dá)到了2442萬(wàn)套，其中2018年單年棚改開(kāi)工量就高達(dá)626萬(wàn)套，比原計(jì)劃提高了近8%。基于上述分析，有專家甚至直言不諱稱贊，“棚改貨幣化是人類最偉大的發(fā)明”。
但我們同時(shí)要意識(shí)到，伴隨著棚改拆遷大規(guī)模進(jìn)行，近年來(lái)，棚改所帶來(lái)的弊端也在逐漸顯現(xiàn)，因此，過(guò)去這幾年，叫停棚改的聲音也不絕于耳。棚改的弊端，或者說(shuō)棚改貨幣化的弊端主要有三個(gè)：第一，推升了房?jī)r(jià)，尤其是三四線城市過(guò)去這一輪房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”，離不開(kāi)大規(guī)模棚改的支撐。資料顯示，2015年-2018年，全國(guó)棚改總量的近3/4都在三四線城市。不僅幫助開(kāi)發(fā)商完美去庫(kù)存，更推動(dòng)三四線城市，整體上漲了55%以上。尤其是環(huán)一線周邊的三四線城市，4年間房?jī)r(jià)整體上漲幅度超過(guò)200%。一句話，過(guò)去這幾年，棚改在幫助三四線城市解決樓市庫(kù)存的同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的波動(dòng)起到了推波助瀾的作用；
第二，近年來(lái)，很多城市都在“借棚改之名大肆發(fā)債”，這無(wú)疑給很多地方主體帶來(lái)了短期難以消化的負(fù)債壓力。尤其是中西部城市，地方城市為了獲得長(zhǎng)期低息貸款，隨意擴(kuò)大棚改范圍，棚改新增項(xiàng)目申報(bào)速度加快，規(guī)模加大；
第三是棚改拆遷久負(fù)盛名的“造富功能”，催生了大量以專業(yè)投資老破小“博拆遷”，吃拆遷紅利的投機(jī)分子。這不僅擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，更擠壓了數(shù)以億計(jì)剛需者的切身利益。
進(jìn)入2021年，很多媒體、專家就不停釋放“棚改已徹底結(jié)束”的信號(hào)，有人甚至高調(diào)下結(jié)論道：從2021年起，棚改將退出房地產(chǎn)歷史舞臺(tái)，這意味著未來(lái)“拆二代”將徹底消失。尤其是最近這段時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“棚改已徹底結(jié)束”、“未來(lái)老房子不再拆遷了”的聲音更是喧囂塵上。說(shuō)實(shí)話，今年以來(lái)，很多老舊小區(qū)居民、專業(yè)“博拆遷”的投資客，著實(shí)被嚇得不輕。
被國(guó)家冠以“民生工程”的棚改真的已經(jīng)徹底結(jié)束了嗎？答案是否定的。首先，2019年、2020年，棚改開(kāi)工量雖然連續(xù)兩年下滑，但并未徹底結(jié)束，2020年棚改開(kāi)工量仍然達(dá)到了209萬(wàn)套，相較于2018年高峰時(shí)期，確實(shí)大幅下跌，但和2014年之前的規(guī)模相比，還是不低的；
其次，鑒于2015年-2018年全國(guó)棚改大規(guī)模增加，同時(shí)棚改的弊端也開(kāi)始顯現(xiàn)，國(guó)家確實(shí)從2018年起，有意對(duì)棚改“踩剎車”，比如要求“庫(kù)存嚴(yán)重不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大”的城市，對(duì)棚改降速，比如國(guó)開(kāi)行宣布收回地方的棚改審批權(quán)限等。2019-2021年，山東省取消了貨幣化安置，湖南、江西、廣東省均提出“因地制宜”推進(jìn)棚改貨幣化安置，步子確實(shí)比此前小了，但這些都不意味著棚改已經(jīng)徹底結(jié)束；
再者，從各地公布的2021年棚改開(kāi)工、完工情況來(lái)看，各地仍然在如火如荼地進(jìn)行棚改拆遷。比如石家莊，年初制定的棚改任務(wù)是：新開(kāi)工5987套、基本建成11618套。截止到目前，石家莊棚改工作已開(kāi)工5989套，基本建成12141套，分別完成年度任務(wù)的100.03%和104.5%。再比如貴州省，12月24日下午，記者從新聞發(fā)布會(huì)上了解到，2021年至2023年全省將完成棚戶區(qū)改造41萬(wàn)套。其中，2021年以來(lái)，貴州省已完成棚戶區(qū)改造約9萬(wàn)戶；
此外，今年的9月25日，在“2020/2021中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)暨2021中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)術(shù)季”活動(dòng)上，住建部副部長(zhǎng)黃艷明確提到，“習(xí)慣性地做征拆、土地拍賣再建新房，這種慣性思維和慣性路徑特別難轉(zhuǎn)。現(xiàn)在還在繼續(xù)按照這條路徑走，所以我們要制止這種大拆大建的行為。”言外之意，棚改依然在照常進(jìn)行。
不過(guò)，值得一提的是，在今年8月30日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》。通知明確提出，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。其中對(duì)于嚴(yán)控棚改拆遷劃定了“底線”：1、除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；2、提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式的有機(jī)更新和微改造。
不過(guò)，值得一提的是，在今年8月30日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》。通知明確提出，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。其中對(duì)于嚴(yán)控棚改拆遷劃定了“底線”：1、除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；2、提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式的有機(jī)更新和微改造。
業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，這和早前住建部副部長(zhǎng)黃艷提出的“我國(guó)在城市規(guī)劃和建設(shè)中要摒棄急功近利和大拆大建，注重‘繡花’功夫，突出地方特色和人居環(huán)境的改造”觀點(diǎn)，如出一轍。
對(duì)于住建部文件明確的“嚴(yán)控大拆大建”、“收縮棚改規(guī)模”要求，房產(chǎn)專家劉博認(rèn)為，這是大勢(shì)所趨，也符合未來(lái)城市發(fā)展建設(shè)的主旋律。一方面，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)很多并不存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，有些主體架構(gòu)并無(wú)問(wèn)題，僅僅只是外墻外貌、基礎(chǔ)綠化等有些老化和破舊而已，這類問(wèn)題都可以通過(guò)原地改造解決，根本沒(méi)有必要大動(dòng)干戈的全部拆遷重建；另一方面，“一刀切”地走棚改拆除重建模式，難免造成資源過(guò)度浪費(fèi)。
種種信號(hào)顯示，未來(lái)棚改有收縮之勢(shì)，即城鎮(zhèn)老舊房屋拆除的概率會(huì)大大降低，那么城市中仍然現(xiàn)存的老房子該如何處置呢？住建部明確，明年起，老房子全部按“新規(guī)”處置：堅(jiān)持“留改拆并舉”，以保留利用提升為主，加強(qiáng)修繕改造，補(bǔ)齊城市短板，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。簡(jiǎn)言之，從明年起，老房子仍然可能會(huì)拆、會(huì)改造、會(huì)保留，只是具體該通過(guò)何種途徑處置，國(guó)家會(huì)統(tǒng)籌安排好。
專家認(rèn)為，從明年起，老房子主要是以“舊改”為主，市場(chǎng)份額或高達(dá)70%以上：最大程度保留城市的原有機(jī)構(gòu)和歷史文化，同時(shí)注重提升功能，比如加裝電梯、引進(jìn)物業(yè)、增建停車場(chǎng)、引入助老托育等功能。
事實(shí)上，早在2020年底，住建部長(zhǎng)王蒙徽在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上做總結(jié)報(bào)告時(shí)就表示：從2021年起，要全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，尤其是以2000年前建成的住宅小區(qū)為重點(diǎn)。
提到“舊改”，很多人其實(shí)并不陌生，家住在一二線城市老城區(qū)的居民，可能已經(jīng)提前體驗(yàn)到了“舊改”的實(shí)惠了——2019年、2020年，“舊改”試點(diǎn)工程已經(jīng)在全國(guó)大范圍啟動(dòng)了。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2019、2020兩年，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是5.9萬(wàn)個(gè)，惠及1088萬(wàn)戶居民。當(dāng)然，今年“舊改”規(guī)模也不落下風(fēng)，前10個(gè)月，全國(guó)已新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.34萬(wàn)個(gè)，已經(jīng)超過(guò)了全年5.3萬(wàn)個(gè)的目標(biāo)任務(wù)。
4萬(wàn)億舊改來(lái)襲，明年起，3類人將從中受益
根據(jù)住建部釋放的消息，未來(lái)5年，計(jì)劃將基本完成全國(guó)17萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，這是各地上報(bào)的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量，涉及居民上億人。這些老舊小區(qū)，主要集中于一二線城市的老城區(qū)，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟(jì)南等地為多。毫無(wú)疑問(wèn)，這是一項(xiàng)涉及數(shù)千萬(wàn)人的又一重大民生工程。
5年時(shí)間，改造17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，是什么概念？又能撬動(dòng)多大數(shù)額的投資？根據(jù)華安證券和專業(yè)人士測(cè)算，未來(lái)5年間老舊小區(qū)改造投資總額預(yù)估可達(dá)4萬(wàn)億元。其中基礎(chǔ)類投資額為1.2萬(wàn)億元；改善類如果只考慮電梯和停車場(chǎng)，預(yù)計(jì)需要至少2.66萬(wàn)億元；提升類，若按每個(gè)小區(qū)投入400萬(wàn)元計(jì)算，那么17萬(wàn)個(gè)小區(qū)總投資額是0.68萬(wàn)億元。
當(dāng)然，這還只是保守估算，如果把改造后的老房子二次裝修所帶來(lái)的投資額也計(jì)算在內(nèi)，那么舊改所撬動(dòng)的投資額，還將進(jìn)一步提升。
基于此，專家直言不諱透露，在4萬(wàn)億舊改下，有3類人將直接從中受益：
第一類是符合舊改條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民。換言之，這類人可以直接享受到舊改所帶來(lái)的巨大益處。包括但不限于以下兩方面的好處：1、居住環(huán)境大大改善，居住體驗(yàn)更好了。老舊小區(qū)在經(jīng)過(guò)三大項(xiàng)內(nèi)容改造后，整體居住環(huán)境會(huì)迎來(lái)質(zhì)的飛躍，尤其是引進(jìn)物業(yè)、配建停車場(chǎng)、完成電梯加裝的老舊小區(qū)，小區(qū)管理維護(hù)、居民停車、上下樓出行等，都會(huì)方便很多；2、舊改等于是讓老舊小區(qū)完成了華麗蛻變，舊改帶來(lái)的益處，將直接體現(xiàn)在房子的市場(chǎng)房?jī)r(jià)上，尤其是底子厚配套全的高層老房子，升值空間更大。根據(jù)中介反饋，在一線城市北京，有些完成改造的老房子，升值空間甚至達(dá)到了20%以上；
第二類是參與舊改的企業(yè)和員工。前面提到了，未來(lái)5年舊改所帶來(lái)的總投資額將高達(dá)4萬(wàn)億元。業(yè)內(nèi)人士表示，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內(nèi)部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設(shè)備行業(yè)將直接受益舊改。其中，防水、涂料、管材、保溫材料等細(xì)分領(lǐng)域有望明顯受益。具體而言，舊改帶來(lái)的機(jī)會(huì)至少有8種：外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內(nèi)墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區(qū)。所以，只要你所在的企業(yè)能接到舊改的大訂單，那么不管是公司還是作為員工，都將從中受益；
第三類是城市中的“夾心層”剛需購(gòu)房者。“夾心層”指的是一心幻想著購(gòu)買新城區(qū)大品牌開(kāi)發(fā)商、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的新式低密度住宅但承擔(dān)不起購(gòu)房首付款和高額月供，同時(shí)又看不上破敗不堪的老城區(qū)的那部分購(gòu)房者。為什么舊改會(huì)讓這部分“夾心層”購(gòu)房者受益？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，舊改對(duì)老舊小區(qū)一番美化、品質(zhì)提升后，可能會(huì)讓這部分購(gòu)房者動(dòng)心。這意味著，他們將以“高性價(jià)比”的方式解決住房問(wèn)題。哪怕只是把舊改后的老舊小區(qū)，作為購(gòu)買新房的“跳板”，同樣可以理解為從中受益了。
