近日，石家莊某小區(qū)呂女士車停在樓下停車位上，被樓上脫落的墻皮砸了個(gè)正著，呂女士找到物業(yè)協(xié)商賠償，卻被拒絕，呂女士認(rèn)為很不合理。
物業(yè)：沒有資金承擔(dān)車主索賠？
物業(yè)經(jīng)理表示，該小區(qū)屬于小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)初交房時(shí)購房者沒有繳納公共維修基金。另外，墻皮脫落屬于“基建”，他們收取的物業(yè)費(fèi)只是向業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi)，墻皮脫落等基建問題并不包括在內(nèi)，物業(yè)沒有資金去承擔(dān)車主的賠償責(zé)任，建議車主報(bào)保險(xiǎn)。
居委會(huì)：建議車主走司法程序！
該小區(qū)于2008年投入使用，不屬于老舊小區(qū)改造的范疇。但墻皮多次脫落存在很大的安全隱患，未來會(huì)督促加強(qiáng)巡檢，對(duì)于維修資金也會(huì)想辦法盡量爭(zhēng)取。對(duì)于呂女士的車輛賠償事宜，建議走司法程序以確定誰來負(fù)責(zé)！
律師：可向該棟樓全業(yè)主索賠！
根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下，房屋在保修期內(nèi)的，維修費(fèi)用或因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成的損害，可向建設(shè)單位提出賠償，保修期滿后應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
外墻脫落責(zé)任解讀
外墻脫落屢屢造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失。那么，業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商，應(yīng)該由哪一方承擔(dān)責(zé)任呢？
物業(yè)公司對(duì)小區(qū)樓房外立面有哪些管理責(zé)任？日常工作中物業(yè)公司如何養(yǎng)護(hù)管理樓房外墻？
1、對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等不符合安全要求和影響公共利益的行為，進(jìn)行勸阻制止，責(zé)令改正；勸阻無效時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
2、建立健全技術(shù)檔案，做好技術(shù)檢查工作，為修繕管理提供可靠的數(shù)據(jù)。通過對(duì)樓房外立面的日常檢查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的損壞狀態(tài)及原因，并及時(shí)反饋給建設(shè)單位，積極協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主做好溝通及保修工作，防止損壞的進(jìn)一步發(fā)展，保證房屋外立面功能完好。
從工程技術(shù)角度講，物業(yè)公司在日常巡查管理中，如何發(fā)現(xiàn)外墻問題？如何辨別是開發(fā)商工程質(zhì)量問題，還是物業(yè)管理不到位的問題？
1、在日常巡查管理中，可通過以下情況來判定外墻是否出現(xiàn)損壞問題，如： ①框架梁底、柱邊是否出現(xiàn)裂縫；②雨水是否沿墻面的凸線或凹槽滲入墻體；③外墻抹灰層是否出現(xiàn)空鼓、開裂等。
2、判斷開發(fā)商是否存在工程質(zhì)量問題，應(yīng)由相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)（如：是否存在樓體傾斜或結(jié)構(gòu)不完整、墻體內(nèi)部各砌塊或?qū)用嬷g連接性不好等情況）。如物業(yè)沒有提供充分證據(jù)證明自己盡到必要的管理和安全防范義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)外墻脫落造成的后果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
外墻脫落事故發(fā)生后，受害人應(yīng)向哪些人追索民事賠償？
按照我國現(xiàn)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。
同時(shí)，《民法典》第一千二百五十三條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。
綜上，在建設(shè)工程保修范圍與保修期內(nèi)的，一般由負(fù)責(zé)建設(shè)工程的有關(guān)責(zé)任單位來負(fù)責(zé)；如果超過保修期，發(fā)生的外墻脫落，造成人身財(cái)產(chǎn)損害的，一般由建筑的所有權(quán)人、管理人或者使用人承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果脫落外墻的樓層業(yè)主存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，物業(yè)還要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任嗎？
答案是需要，除非物業(yè)已經(jīng)和該小區(qū)解除了合同。拖欠的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可以通過起訴要回來，但是并不能因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而免除責(zé)任。
對(duì)于外墻脫落事件，業(yè)主是否承擔(dān)責(zé)任呢？
嚴(yán)格來說，住宅樓的外墻等附屬設(shè)施，都是由業(yè)主委托的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理的，但是在很多老舊住宅樓中，根本不具備聘請(qǐng)物業(yè)公司的基本條件，因此在樓宇修繕方面就會(huì)存在缺陷，這也是安全事故頻發(fā)的客觀必然。
如果，墻體本身是某業(yè)主因?yàn)檠b修等個(gè)人原因而脫落。那么，將由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)責(zé)任，進(jìn)行賠償。賠償結(jié)束后，該業(yè)主若認(rèn)為有其他責(zé)任人，可依法追責(zé)。
如果僅僅外墻脫落，無法追究原因，那么由于建筑物外墻屬于該建筑內(nèi)的全體業(yè)主共同所有或使用，將由不能證明自己沒有過錯(cuò)的所有人或者使用人集體承擔(dān)責(zé)任。
小區(qū)外墻出現(xiàn)脫落后，由誰來出資修復(fù)？
在保修期內(nèi)，如果確定是質(zhì)量問題造成的，受害者可向開發(fā)商要求賠償并維修。如果保修期已過，根據(jù)《民法典》第273條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。”
業(yè)主作為住宅樓公共部分的共同所有權(quán)人，有維修保養(yǎng)該大樓并保證其安全的義務(wù)。若該小區(qū)業(yè)主有繳納住房專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后可動(dòng)用這部分資金來維修；如果沒有住房專項(xiàng)維修資金，維修費(fèi)用就需要整棟樓的業(yè)主共同承擔(dān)。
小結(jié)：事故的發(fā)生更暴露出既有建筑“老齡化”問題嚴(yán)重，但社會(huì)普遍針對(duì)于老齡化建筑的“體檢”及修繕的專業(yè)性認(rèn)知不足。無論后續(xù)如何問責(zé)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)，有一點(diǎn)是可以肯定的：“建立既有建筑安全管理長效機(jī)制”尤為重要，不局限于“有病治病”，更涵蓋既有建筑的定期體檢、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等范疇。引入現(xiàn)代化的檢測(cè)手段、建立既有建筑數(shù)據(jù)庫勢(shì)在必行，才能實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)險(xiǎn)的有效監(jiān)控，達(dá)到未雨綢繆、應(yīng)對(duì)未來的挑戰(zhàn)的目的，最終將“安居樂業(yè)”的責(zé)任共同落地。
